Постоянные читатели спасибо

17 июня 2010 В незавершении сделки прошу винить... риелтора


Обращали ли вы когда-нибудь внимание на фразу в договоре, заключенном с агентством недвижимости, которая звучит следующим образом: «Обязательства Агентства считаются полностью исполненными в момент подачи договора купли-продажи на государственную регистрацию»? Если не обращали внимание, то совершенно зря. Подачей договора купли-продажи на государственную регистрацию сделка вовсе не завершается. И до желаемого результата еще может пройти немало времени...
Сделка как она есть
Что происходит в момент самой сделки? Продавец и покупатель собираются в одном месте и подписывают договор купли-продажи. Однако перед подписанием покупатель закладывает в банковскую ячейку деньги, которые и заберет себе продавец после того, как покупатель станет новым законным владельцем квартиры, комнаты или дома. Таким образом, в момент подачи документов на государственную регистрацию покупатель еще не является собственником объекта, а продавец – обладателем желаемой суммы. Более того, стопроцентной гарантии, что сделка будет зарегистрирована (и соответственно, что покупатель получит квартиру, а продавец – деньги), тоже нет.
Например, в государственной регистрации будет отказано. Такое вполне может случиться. В частности, по причине того, что несколько лет назад квартира являлась предметом судебного разбирательства и на нее в рамках этого разбирательства налагали арест. И неважно, что судебное дело давно закрыто: если владелец в свое время специально не озаботился снятием ареста, он остается в базе данных органов регистрации.
Жизнь после сделки
Впрочем, в большинстве случаев, катаклизмов со срывом сделки не происходит. Договор благополучно регистрируется, деньги из ячейки извлекаются, и порой все даже происходит под контролем агента. Но это вовсе не означает, что сделка завершена. Ведь переход права собственности произошел лишь на бумаге. В квартире могут продолжать жить прежние хозяева, оттуда может быть еще не вывезена мебель, в выписке из домовой книги могут по-прежнему числиться как бывший владелец, так и трое его родственников. Нередки случаи, когда остается приличная сумма непогашенной задолженности за свет или телефон, сломанная газовая плита или разбитая сантехника. И все эти «мелочи» отдаляют вселение и обустройство от нового владельца квартиры. И зачастую на неопределенный срок.
Также известны случаи, когда, например, бывшие собственники не снимались с регистрационного учета полгода и более. Новый хозяин исправно платил за коммунальные услуги с учетом лишних жильцов и довольствовался обещаниями «перепрописаться» в самые короткие сроки. Не обязательно искать в этом злой умысел: просто у людей все время находились какие-то более важные дела.
В этой ситуации клиенту может и должен помочь риелтор – агент, который регулярно сталкивается с подобными обстоятельствами и который прекрасно знает, как можно урегулировать те или иные вопросы в интересах своего клиента.
«Сделка может считаться завершенной только тогда, когда документы с государственной регистрации получены и переданы участникам сделки, деньги получены, квартира фактически передана новому собственнику, все задолженности оплачены, все оговоренные бытовые условия выполнены, а все ранее в ней проживавшие встали на регистрационный учет по новому месту жительства. Другими словами, когда риелтору становится действительно нечего делать по данной сделке», – говорит риелтор Евгений Краснов.
«Бывает, что риелторы выполняют свои обязанности по договору некачественно, или вообще не выполняют. Бывает также, что и клиенты не выполняют своих обязательств. По поводу исполнения договора – момент полного исполнения можно прописать в договоре на усмотрение сторон, не обязательно в момент сдачи документов на регистрацию. Можно прописать, что в момент получения свидетельства о собственности», – считает председатель Управляющего совета краевой ассоциации брокеров и агентств по недвижимости Вадим Перегудов.
Нужно для начала внимательно читать договор, считает директор агентства недвижимости «Нужный адрес» Владимир Зырянов. По его словам, не доведение сделки до конца, скорее всего, относится к деятельности недобросовестных риелторов. «В нашем агентстве все специалисты обязательно выезжают с покупателями на объекты, – рассказывает собеседник. – В Перми о таких аферах я даже не слышал».
Продумать все до нюансов
Самый простой и правильный способ гарантировать себе поддержку агента до полного окончания сделки – предусмотреть все это в договоре. Фразу «обязательства Агентства считаются полностью исполненными в момент подачи договора купли-продажи на государственную регистрацию» клиенты частенько «проглатывают» без особых возражений, уделяя гораздо большее внимание другим аспектам риелторских договоров. Наверное, в тот момент, когда договоры заключаются, пункт, регламентирующий момент завершения процесса оказания услуги, кажется таким далеким и несущественным.
Тем не менее, будет гораздо спокойнее, если в договоре будет перечислено все, что должны сделать риелторы после сдачи документов на регистрацию:
  • получение правоустанавливающих документов с регистрации и вручение их участникам сделки. При альтернативных сделках, в которых участвует более одной квартиры, – обеспечение получения соответствующими участниками сделки копий правоустанавливающих документов, необходимых для доступа к банковским ячейкам (если эти копии являются условиями доступа);
  • при необходимости обеспечение получения надлежащими участниками сделки соответствующих ключей от банковских ячеек, а также документов (оригиналов или копий), необходимых для получения доступа к банковским ячейкам;
  • при необходимости помощь продавцам в аренде банковской ячейки для хранения полученных в результате сделки денег либо помощь в организации перевода денег на банковский счет;
  • при необходимости выполнение дополнительных работ, обусловленных спецификой сделки (например, если для проведения сделки было получено разрешение органов опеки и попечительства несовершеннолетних, то предоставление копий соответствующих правоустанавливающих документов в эти органы);
  • при необходимости помощь продавцам, обязанным юридически освободить проданные квартиры, в постановке на регистрационный учет по новому месту жительства и/или в снятии с регистрационного учета по старому месту жительства;
  • сопровождение фактической передачи квартиры новому собственнику по акту приема-передачи, контроль передачи новому собственнику ключей от квартиры и расчетных книжек, контроль состояния передаваемой квартиры, контроль задолженностей по оплате коммунальных и иных платежей (телефон, Интернет).
Есть еще один немаловажный нюанс. Любому клиенту, который в результате сделки приобрел объект недвижимости, важно знать, что в случае, если с этим объектом в дальнейшем возникнут какие-либо правовые проблемы, риелтор, который проверял объект, готовил и проводил сделку, не оставит его с этими проблемами один на один. На словах, конечно, все риелторы обещают своим клиентам, что «в случае чего» такая поддержка будет обеспечена. Однако слова, как известно, к делу не пришьешь. Поэтому, как утверждают покупатели квартиры, нормальной практикой риелторской деятельности должна являться выдача риелторами своим клиентам письменных гарантий об их юридической защите.

Ольга ЛИТОВЧЕНКО, Дмитрий МИХЕЕНКО, специально для Kvartira59.ru
Фото с сайта Advice.in.ua

0 коммент.:

Отправить комментарий